Le dispositif Pinel a pour objectif principal d’encourager la production de logements neufs en France et l’investissement dans les villes à fort potentiel locatif. Acheter un logement répondant aux critères RE2020 (remplace la RT 2012) vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de cette mesure gouvernementale.
La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé. Entrée en vigueur le 1er septembre 2014, elle vise à encourager la construction de logements neufs en France, afin de lutter contre la pénurie de logements, en incitant les particuliers à investir dans l’immobilier locatif dans les villes où la demande est particulièrement forte. Défiscaliser avec la loi Pinel, permet par ailleurs de profiter d’avantages fiscaux non-négligeables.
Les avantages à défiscaliser en loi Pinel
Le principal avantage du dispositif Pinel réside dans la réduction d’impôt qu’il propose. Cette dernière pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Soit, jusqu’à 63 000 euros. Le montant de cet avantage fiscal va alors dépendre de la durée d’engagement de location choisie :
- Pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 %
- Pour une durée de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 %
- Pour une durée de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 %
Attention toutefois. À partir du 1er janvier 2023, cet avantage fiscal va évoluer. Alors que la loi Pinel devait s’arrêter le 31 décembre 2021, le gouvernement a décidé de la proroger jusqu’au 31 décembre 2024, mais en diminuant progressivement l’avantage fiscal. Ainsi :
- Pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt passera à 10,5 % en 2023, puis 9 % en 2024
- Pour une durée de 9 ans, la réduction d’impôt passera à 15 % en 2023, puis 12 % en 2024
- Pour une durée de 12 ans, la réduction d’impôt passera à 17,5 % en 2023, puis 14 % en 2024
Mais ce n’est pas le seul avantage à défiscaliser en loi Pinel. Comme tout investissement immobilier locatif, elle permet, tout d’abord, de se constituer un patrimoine sûr et pérenne. C’est aussi un excellent moyen pour devenir propriétaire à moindre coût, puisque les loyers, cumulés à la réduction d’impôt, permettront de couvrir, tout ou partie, des mensualités du prêt.
Le dispositif Pinel peut aussi vous permettre de préparer votre retraite. En effet, au terme de votre période d’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, vous pourrez soit conserver votre bien pour y vivre ; soit continuer à le louer et percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers ; soit le revendre et profiter d’une plus-value qui vous permettra de vous constituer une épargne intéressante.
Enfin, il est possible de défiscaliser en loi Pinel en louant votre bien à des membres de votre famille (enfants, petits-enfants, parents ou grands-parents). Vous protégez ainsi vos proches en leur assurant un logement si besoin.
Zoom sur les conditions d’éligibilité pour défiscaliser en loi Pinel
Mais pour pouvoir bénéficier de tous les avantages à défiscaliser en loi Pinel, vous devrez respecter un certain nombre de conditions. Ces dernières concernent aussi bien l’investisseur, que l’investissement, le logement, la location et les locataires.
Les conditions relatives à l’investisseur
Pour bénéficier des avantages offerts par le dispositif Pinel, vous devez être majeur. Aucune limite d’âge n’est imposée. Toutefois, il est conseillé d’avoir moins de 65 ans, âge auquel il devient plus difficile de se voir accorder un crédit immobilier. Vous devez également être imposable en France et solvable. En effet, pour obtenir un prêt, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %.
De même, pour qu’un investissement Pinel soit rentable, vous devez idéalement payer au moins 2 500 euros d’impôt par an.
Les conditions relatives à l’investissement
Pour défiscaliser en loi Pinel, l’investissement lui-même est conditionné :
- Son montant est plafonné à 300 000 euros par an et par foyer fiscal.
- Dans cette limite de 300 000 euros, il est possible de réaliser deux investissements maximum par an.
- L’investissement ne doit pas dépasser 5 500 euros par m² de surface habitable.
- La réduction d’impôt, rentrant dans le plafond des niches fiscales, est limitée à 10 000 euros par an et par foyer.
- La réduction d’impôt ne peut pas être reportée d’une année sur l’autre.
Les conditions relatives au logement
Tous les logements ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Un certain nombre de critères sont exigés :
- Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Il doit respecter les normes de performances énergétiques en vigueur, à savoir le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou la Réglementation Thermique 2020 (anciennement RT 2012).
- Il doit se situer dans une zone géographique éligible, à savoir en zone A bis, A ou B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018.
- Si le logement a été acquis en VEFA, il doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DROC).
- Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date de sa livraison.
À noter que depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitat collectif, c’est-à-dire comptant obligatoirement plus de deux logements, sont éligibles. Les maisons individuelles ne permettent donc plus de défiscaliser en loi Pinel.
Les conditions relatives à la location
Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, vous devez également respecter des conditions en ce qui concerne la location de votre bien :
- Vous devez obligatoirement louer votre logement 6, 9 ou 12 ans.
- Vous devez le louer non-meublé et en qualité de résidence principale.
- Vous devez respecter des plafonds de loyers. Ces derniers dépendent de la zone géographique où se situe le bien et sont actualisés tous les ans. Pour 2022, les plafonds de loyers Pinel sont :
Zones : Prix au m²
A Bis : 17,62 €
A : 13,09 €
B1 : 10,55 €
Les conditions relatives aux locataires
Le dispositif Pinel a également pour objectif de faciliter l’accès au logement aux ménages modestes. Afin d’éviter les abus, les locataires sont donc également soumis à deux conditions :
- Ils ne doivent pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
- Ils doivent respecter des plafonds de ressources. Ces derniers sont fixés en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien, et sont actualisés chaque année. Pour 2022, les plafonds de ressources des locataires Pinel sont :
Défiscaliser en loi Pinel peut donc s’avérer particulièrement intéressant. En respectant bien toutes les conditions imposées par le dispositif, vous pourrez ainsi économiser jusqu’à 63 000 euros.
Le dispositif de défiscalisation Pinel vous permet de concrétiser vos projets dans l’investissement immobilier locatif. Chaque investisseur pourra choisir de louer son bien pendant trois périodes distinctes :
- 6 ans = 12% de réduction d’impôt
- 9 ans = 18% de réduction d’impôt
- 12 ans = 21% de réduction d’impôt
En novembre 2020, la loi Pinel a été prolongée jusque fin 2024, en lieu et place de son arrêt initialement fin 2022. Cependant, s’observera une baisse progressive, en 2023 puis en 2024, du taux de réduction d’impôt possible. Sur les périodes d’engagement de l’investissement locatif – 6, 9 et 12 ans – cela donne donc respectivement :
– jusque fin 2022 : 12% / 18% / 21% de réduction d’impôt
– jusque fin 2023 : 10,5% / 15% / 17,5% de réduction d’impôt
– jusque fin 2024 : 9% / 12% / 14% de réduction d’impôt
Profitez donc dès maintenant de cet avantage fiscal, car vous le voyez, malgré la prolongation, la réduction applicable va diminuer progressivement au fil des années.
L’investisseur pourra louer son bien à ses ascendants ou descendants. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt sur le revenu, il est impératif d’acquérir un logement basse consommation, conforme aux caractéristiques de performance énergétique de la réglementation thermique RE2020 (anciennement RT 2012).
D’autres conditions sont également exigées par la loi (plafond de ressources, plafond de loyers, …). L’avantage fiscal concerne les logements achevés dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DROC) en ce qui concerne les logements acquis en vue d’un futur achèvement.
Défiscalisation Pinel, jusqu’à quand est-ce possible ?
Défiscaliser grâce à la loi Pinel est toujours possible en 2020, et même au-delà, jusqu’à fin 2024 à ce jour ! (Les avantages fiscaux au bénéfice des investisseurs avaient été reconduits en 2018 pour une durée de 4 ans, soit jusqu’à fin 2022. Puis en novembre 2020, le dispositif a de nouveau été prolongé jusque fin 2024).
Seules sont éligibles au dispositif de défiscalisation les zones A, A bis et B1, à l’exclusion stricte des zones B2 et C. Ce dispositif Pinel d’incitation à l’investissement locatif vise donc à favoriser l’accès au logement en zone très tendue.
Zoom sur les critères d’éligibilité pour défiscaliser en loi PINEL
- le dispositif Pinel autorise 2 investissements par an et par foyer fiscal dans la limite de 300 000 € au total
- un plafond de ressources des locataires est à respecter
- le montant du loyer est plafonné en fonction de la surface habitable et des différentes zones géographiques
- le plafond de prix par m2 défiscalisable est fixé à 5500€/m2, toutes zones confondues
- le propriétaire bailleur doit louer le logement nu (sans meubles et à usage d’habitation) à une tierce personne
- le logement doit être la résidence principale du locataire
- la durée minimale de la location est de 6 ans
- le locataire peut être un ascendant ou un descendant de l’investisseur
- le logement doit être localisé dans une des villes éligibles au dispositif Pinel, caractérisées par une forte demande locative. Elles sont classées par arrêté ministériel en 3 zones géographiques : A, A bis et B1
- le contrat de location doit être établi dans les 12 mois suivant la prise de possession du bien immobilier
Le dispositif Pinel permet toujours aux investisseurs de défiscaliser jusqu’à 63 000 € en achetant dans le neuf.
Bon à savoir Ces programmes Ramery Immobilier en cours de commercialisation sont éligibles au dispositif Loi Pinel :
Hauts-de-France : Appartements Bousbecque, Appartements Haubourdin et les appartements à Lille
Ile-de-France : Appartements Le Blanc-Mesnil
